課程大綱

【課程簡(jiǎn)介】

隨著房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)投資技能成為一個(gè)行業(yè)必修課，如何進(jìn)行土地和項(xiàng)目評(píng)估、如何進(jìn)行項(xiàng)目的可行性分析以及各類風(fēng)險(xiǎn)的辨識(shí)和把控成為越來越多開發(fā)商的主要工作。

本課程梳理二十多年來的工作實(shí)踐，對(duì)房地產(chǎn)投資的整個(gè)過程進(jìn)行解讀、分析，并對(duì)房地產(chǎn)投資過程中各類風(fēng)險(xiǎn)的辨識(shí)和把控進(jìn)行分析總結(jié)，讓房地產(chǎn)行業(yè)投資決策人員對(duì)投資地塊和項(xiàng)目整個(gè)過程有個(gè)全面的了解和掌握，以史為鏡，以標(biāo)桿企業(yè)為坐標(biāo)，在當(dāng)前的發(fā)展形勢(shì)下，根據(jù)自己企業(yè)的特點(diǎn)，作出**優(yōu)的抉擇。

【課程時(shí)間】

2天（6小時(shí)/天）

【課程對(duì)象】

房地產(chǎn)公司總經(jīng)理、公司投資部門負(fù)責(zé)人、投資經(jīng)理、房地產(chǎn)專業(yè)教師、學(xué)者

【學(xué)員人數(shù)】：

小班授課，30人為限。

【授課方式】：

理論講解、互動(dòng)體驗(yàn)、案例研討、Q&A答疑。

【課程收益】：

1、 了解房地產(chǎn)企業(yè)地塊和項(xiàng)目分析的一般規(guī)律和技巧；

2、 天時(shí)地利人和，了解投資拿地和項(xiàng)目評(píng)估必須重點(diǎn)考慮的關(guān)鍵點(diǎn)，避免常規(guī)錯(cuò)誤的發(fā)生；

3、 重點(diǎn)掌握土地和項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷的方法，熟練運(yùn)用各種方法，做到利潤**大化；

4、 掌握項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析方法，編制可行性報(bào)告，為投資決策提供依據(jù)；

5、 掌握房地產(chǎn)投資各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)

6、 掌握各類房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。

【課程提綱】：

**部分：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析

一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)  

1.、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和政策解讀

2、比較過去四次房?jī)r(jià)下跌的宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析本輪調(diào)整的產(chǎn)業(yè)周期點(diǎn)

3、白銀時(shí)代房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)和房地產(chǎn)投資方向  

4、未來二到三年房地產(chǎn)政策預(yù)估和房?jī)r(jià)判斷

█ 課堂討論：房地產(chǎn)投資判斷宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的幾個(gè)關(guān)鍵性指標(biāo)是什么？

二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析

1.區(qū)域市場(chǎng)分析

2.競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析

3.市場(chǎng)分析需要解決的幾個(gè)問題

4.如何與市場(chǎng)營銷部門溝通

█考察報(bào)表：市場(chǎng)調(diào)研任務(wù)書

三、土地評(píng)估和產(chǎn)品規(guī)劃

1.土地市場(chǎng)分析

2地塊考察和分析

█考察報(bào)表：宗地社會(huì)條件調(diào)查表

宗地自然條件調(diào)查表

3、產(chǎn)品強(qiáng)排

如何**產(chǎn)品規(guī)劃實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售總額、銷售利潤**大化？

█實(shí)戰(zhàn)操練：綠地集團(tuán)**優(yōu)化強(qiáng)排方法的介紹和案例現(xiàn)場(chǎng)實(shí)踐

四、已有項(xiàng)目評(píng)估

1、項(xiàng)目分析

2、項(xiàng)目成本分析、

3、項(xiàng)目收益分析

五、財(cái)務(wù)分析

1、項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃和成本構(gòu)成

2、項(xiàng)目銷售計(jì)劃和收入估算

3.房地產(chǎn)投資收益分析: 項(xiàng)目的靜態(tài)投資和動(dòng)態(tài)測(cè)算

4．項(xiàng)目投資建議書

5．簡(jiǎn)要實(shí)用的可行性報(bào)告的編制要求和問題點(diǎn)

6.如何與財(cái)務(wù)部溝通資金的籌措

█實(shí)戰(zhàn)操練：項(xiàng)目的可行性報(bào)告的編制模板的使用  

第二部分：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義

1、什么是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類別

1、總體性風(fēng)險(xiǎn)——所有房地產(chǎn)投資都會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)。

    ·市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)——由于各種因素所導(dǎo)致的整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格大幅度波動(dòng)，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來損失的風(fēng)險(xiǎn)；

    ·利率風(fēng)險(xiǎn)——由于利率發(fā)生變動(dòng)，引起房地產(chǎn)行市變化， 從而給房地產(chǎn)投資者帶來的損失；

    ·貨幣購買力風(fēng)險(xiǎn)——由于通貨膨脹，貨幣貶值，購買力下降，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

2、個(gè)別性風(fēng)險(xiǎn)——由于種種不利的影響而給個(gè)別房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來的風(fēng)險(xiǎn)；

  ·經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)——由于經(jīng)營條件惡化，經(jīng)營管理不善而招致的風(fēng)險(xiǎn)；

  ·業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)——由于收益的變動(dòng)而造成的風(fēng)險(xiǎn)，也就是營業(yè)收入和銷售成本的變動(dòng)，而影響房地產(chǎn)經(jīng)營利潤和利潤大小的風(fēng)險(xiǎn)；

  ·財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)——由于籌資及財(cái)務(wù)狀況不良不足以維持企業(yè)償債能力而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；

信用風(fēng)險(xiǎn)——賒銷房地產(chǎn)商品，或采用分期付款的方式出售房地產(chǎn)商品時(shí)，客戶不能償付款項(xiàng)，或延期償付款項(xiàng)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)；

  ·流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)——房地產(chǎn)經(jīng)營者所掌握的房地產(chǎn)商品難以脫手而售出去，或者必須以較大損失為代價(jià)才能拋售出去造成的風(fēng)險(xiǎn)；

  ·預(yù)測(cè)決策風(fēng)險(xiǎn)——由于房地產(chǎn)經(jīng)營者錯(cuò)誤地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)行市， 以至決策失誤，行為失當(dāng)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

3、意外性風(fēng)險(xiǎn)

三、房地產(chǎn)投資各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施

1、論證階段風(fēng)險(xiǎn)

高度重視可行性研究，確保投資決策的正確性

加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，提高決策的科學(xué)性

采用房產(chǎn)保險(xiǎn)的方式來間接降低風(fēng)險(xiǎn)

靈活應(yīng)用投資組合理論

必要時(shí)采用風(fēng)險(xiǎn)回避的形式來消除風(fēng)險(xiǎn)

投資分散與轉(zhuǎn)移

2 土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)和防范

2.1.一手地塊拿地五類常見風(fēng)險(xiǎn)及其防范

2.2.二手地塊拿地八種常見風(fēng)險(xiǎn)及其防范

3、設(shè)計(jì)階段風(fēng)險(xiǎn)

產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的偏頗和缺失

常見的設(shè)計(jì)問題導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

4、資金籌措階段風(fēng)險(xiǎn)

資本籌措的幾類風(fēng)險(xiǎn)

資本結(jié)構(gòu)的變化對(duì)未來收益的巨大影響

5、項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)

承包商的項(xiàng)目控制與管理能力，通貨膨脹及不可預(yù)料事件的發(fā)生；

6、項(xiàng)目銷售階段風(fēng)險(xiǎn)

銷售不給力，市場(chǎng)場(chǎng)購買力的變化等因素，造成銷售價(jià)格與預(yù)期價(jià)格的差異

規(guī)避銷售風(fēng)險(xiǎn)的五大措施

7、 經(jīng)營管理階段的風(fēng)險(xiǎn)防范

8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用以下形式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移：

（1）**契約或合同將損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給非保險(xiǎn)業(yè)的其他人，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生頻率和縮小其損失程度的目的。

（2）用外部資金來支付可能發(fā)生的損失，將損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給其他人。

（3）**購買保險(xiǎn)，業(yè)主作為投保人將應(yīng)由自己承擔(dān)的工程風(fēng)險(xiǎn)(包括第三方責(zé)任)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，從而使自己免受風(fēng)險(xiǎn)損失。