在很多人對房地產(chǎn)行業(yè)失去信心的時候，中國社科院大學城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系教授陳淮仍堅持“中國房地產(chǎn)業(yè)的前景光輝燦爛”的觀點。

8月8日，陳淮在由觀點地產(chǎn)機構(gòu)主辦、華夏時報等聯(lián)合主辦的“2023博鰲房地產(chǎn)論壇”上，發(fā)表了題為“前所未有的大變局，變在哪里了”的演講，并指出“只要我們的人口按照工業(yè)化的客觀規(guī)律、國際經(jīng)驗，不斷地向城市集聚和集中，我們就一定需要在城鎮(zhèn)更多、更好、更快地蓋房子。”

中國經(jīng)濟正在經(jīng)歷前所未有的艱難

2019年末，有人說過一句話，“2019年是過去10年最差的一年，但是是今后10年最好的一年。”陳淮對于這句話用了“高明”一詞來評價。

陳淮指出，從2020年就開始說“前所未有的大變局”，實際上并不是在2020年就開始的，而是在2019年。如今，中國經(jīng)濟在經(jīng)歷前所未有的艱難。“中國經(jīng)濟整體首先是戰(zhàn)略發(fā)展和宏觀經(jīng)濟，也就是長期和短期都面臨前所未有的艱難。”

在陳淮看來，現(xiàn)在中國的大變局有三個方面，一是國際環(huán)境正朝著不利于中國崛起的方向發(fā)展，像WTO不管事，CPTPP又來了，北美經(jīng)濟貿(mào)易區(qū)在加強等；二是戰(zhàn)略發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級、供求關(guān)系調(diào)整和提高國際競爭力的進程，基本上被阻斷了；三是經(jīng)濟增長動力弱化，從2014年開始就談經(jīng)濟增速下滑的問題，疫情加速和顯化了這個過程。

“我們的供求關(guān)系出現(xiàn)了嚴重的失衡，或者是貨幣超發(fā)了，或者是流通不暢了。這一次如果我們真的出現(xiàn)了通貨緊縮，或者惡性通脹，不一定或者主要不是因為我們供大于求或供不應(yīng)求，2020年和2021年我們的糧食增產(chǎn)，供大于求，但是糧價上漲，因為國際大宗商品價格上漲。國際大宗商品價格為什么上漲？因為美元便宜了。”陳淮說道。

陳淮分析稱，美國為應(yīng)對自己本國國內(nèi)的通貨膨脹不斷升息，導致美元升值，導致國際大宗商品價格下滑，可能我們面臨的通貨緊縮還不是討論老百姓購買力好和低、多和少的問題，而是我們是否有過剩的生產(chǎn)能力，主動權(quán)不在我們手里。

此外，陳淮還進一步表示，改革開放以來累積的深層次矛盾已經(jīng)到了激化的臨界點。和去年相比，貨幣投放增長13%，但并沒有帶來相應(yīng)的需求增長，是因為廣義貨幣增長部分主要去到了老百姓的存款。

中國房地產(chǎn)業(yè)的前景光輝燦爛

不過，在談及房地產(chǎn)的未來時，陳淮仍認為，行業(yè)未來依然向好。“只要我們的人口按照工業(yè)化的客觀規(guī)律、國際經(jīng)驗，不斷地向城市的集聚和集中，我們就一定需要在城鎮(zhèn)更多、更好、更快地蓋房子。”

對于上述觀點，陳淮給出了四個原因。一是，十八大、十九大、二十大都明確提出，要建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家，二十大更進一步提出要實現(xiàn)中國式的現(xiàn)代化、高質(zhì)量的現(xiàn)代化，這個高質(zhì)量就是要轉(zhuǎn)變到現(xiàn)代文明、城市文明、工業(yè)文明的基礎(chǔ)上，這還有很長的路可走。

二是社會利益的訴求。現(xiàn)在越來越多人群的利益訴求已經(jīng)從漲工資、找好工作、多掙錢，轉(zhuǎn)向要掙錢更多，也包括私人資產(chǎn)的累積。今天老百姓買房的潛在動機就是希望成為有產(chǎn)者。

三是對美好生活的向往和需求。二十大進一步指出，社會的主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。對美好生活的向往已經(jīng)從衣食有余向住行條件的改善轉(zhuǎn)變，這一條趨勢不會改變。

四是房地產(chǎn)仍然會好。人們對美好生活的向往是要實現(xiàn)高質(zhì)量的現(xiàn)代化目標的題中應(yīng)有之意，讓人們既要顧長遠、顧下世，又要這輩子活得好一點，這個價值取向成為社會共同取向。

此外，陳淮也指出，房地產(chǎn)的需求和其它的需求是不一樣的，“房地產(chǎn)的需求和娶媳婦一樣，不論天大的災(zāi)難，總之多少個小伙子要娶多少個媳婦是一定的，不會因為什么災(zāi)害就不娶媳婦了。”

他進一步表示，房地產(chǎn)的需求是8到10年的累計需求相加，這是一個常量，不會因為政策調(diào)控、因為大變局而減少，但是它會在一個時間范圍內(nèi)分布結(jié)構(gòu)發(fā)生很大的變化。

同時，陳淮認為，解決房地產(chǎn)問題，第一條長期的政策就是調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)大中小城市均衡發(fā)展，北上廣深杭解決不了房價問題，解決不了需求問題，解決不了供和求平衡的問題。

不過，陳淮也提到，“2023年行業(yè)面對的絕對不是一個明天就出現(xiàn)曙光的事情，出個什么政策就能石破天驚、祖?zhèn)髅胤骄湍茏屇阒厣蠆W運會，沒有這個事。我們今天還需要一段時間的休養(yǎng)生息，供求關(guān)系調(diào)整、老百姓的信心轉(zhuǎn)變，還需要一個不太短的時間。但是從長遠看，中國的房地產(chǎn)業(yè)的路還任重道遠和光輝燦爛。”