一、房地產業面臨的宏觀經濟環境

（一）中國經濟發展的外部環境復雜化
1、世界經濟下行壓力加大
2、中美博弈長期化復雜化
3、中國外部環境不友好加劇
4、中美貿易大戰遠未結束
（二）中國經濟下行壓力加大
1、支撐經濟高速發展的紅利不再
（1）人口紅利
（2）WTO紅利
（3）資源紅利
（4）環保紅利
2、拉動經濟的手段難以奏效
（1）金融大放水的方式風險重重
（2）舉債高杠桿的方式不可持續

（3）新基建發力但規模不如從前
（4）貿易戰導致出口存在不確定性
（5）消費潛力進一步釋放有困難
3、不將房地產作為短期刺激經濟的手段
4、疫情對中國經濟帶來了重創

二、房地產業總體趨勢轉向
（一）房市泡沫化較為嚴重
1、哈里森周期
2、世界上最近幾個著名的房地產泡沫
3、房價收入比、租售比和空置率
4、中國房市會不會崩盤？

（二）房市風向標
1、先知先覺者
2、國資委
3、上市公司
4、大型房企
（三）房市剛需動能減弱
1、劉易斯拐點

2、人口紅利拐點

3、人口老齡化

4、馬佳佳：90后不買房
5、結婚對數持續下行
（四）錢流轉向，房市投融資環境改變
1、中國經濟下行錢流變向

2、高杠桿下投資體量受限

3、金融嚴監管下融資既難且貴

4、房住不炒下投機投資需求被遏制

5、住房信息聯網、財產公示、反腐嚇退部分灰色資金

6、政策松綁實體經濟，資金將脫虛入實

7、政策支持股市發展的虹吸效應

三、房地產業的增量市場機會
（一）產業結構調整產生新客戶群體
1、支持傳統產業優化升級

2、培育壯大戰略新興產業

3、大力發展現代服務業

4、五大幸福產業

5、現代農業
6、新業態
（二）區域協調發展帶來的增量機會
1、一帶一路戰略
（1）六廊六路多國多港點線機會
（2）對外開放新前沿的機會
2、京津冀協同發展
（1)兩核三軸一帶三重點
(2)千年大計、國家大事——雄安新區大棋局
3、長三角一體化
4、新型城鎮化的結構性人口增量
（1）城市群建設將梯次推進
（2）哪些城鎮有發展機會
（3）產城融合的城鎮化
（4）特色小鎮
（5）美麗鄉村
5、粵港澳大灣區
6、西部大開發加速
7、鄉村振興
（三）搶人才大戰的年青人剛需入場
（四）美好生活要求對產品服務提質
（五）雙創大潮涌動帶來的市場增量
（六）三舊改造帶來的增量市場需求
（七）政策鼓勵長租帶來的市場增量
（八）龐大的老齡人口及老齡化加速

四、房地產企業發展趨勢
（一）企業規模化降本增效
（二）產業多元化轉型控險
1、橫向多元化
2、縱向多元化

3、混合多元化
（三）競爭加劇集中度提升

（四）經營精細化精耕細作

（五）聚焦專業化以專立足
（六）產品智能化吸引眼球
（七）生產集成化以速制勝
（八）多維創新化求新求變
1、思維創新
2、管理創新
3、組織創新
4、產品創新
5、服務創新
6、營銷創新
7、技術創新
8、文化創新
9、制度創新